전세사기 피하는 방법 전세보증금 지키는 방법

전월세 사기가 대한민국에 큰 문제로 떠오른 지금 전세사기는 언제나 우리의 재산을 노리고 있습니다.

우리는 조금이라도 더 알고 있어야 사기를 당하지 않고 소중한 우리의 자산을 지킬 수 있습니다. 

 

우리의 소중한 자산인 보증금을 전세사기를 피하는 방법을 알아보고 

유사시 경매등으로 넘아갈 때에 우리의 전세금이 우리 손에 먼저 들어올 수 있는 법적 방법을  몇 가지 알아보겠습니다.

 

1. 등기부등본이 깨끗한 물건을선택

2. 대항력 즉 우선변제권을 갖춘다.

3. 적절한 임차보증금

4. 속이고 작정한 작자들을 피한다.

 

아는 것이 힘이라지만 아는 것을 실천해야 힘이 됩니다.

 

전세사기 피하는 방법 전세보증금 지키는 방법

 

 

등기부등본이 깨끗한 물건을 선택한다.

등기부등본은 표제구, 갑구 을구로 나눠져 있습니다.

표제부는 해당물건에 정보(주소, 평수 층수 등등)가 나와있고

갑구는 해당물건의 소유권변경의 관련된 내용이 나와있습니다. 압류 가압류 가처분금지 등의 사항이 말소되었는지 매매할 때 살펴봐야 한다.

 

우리가 살펴봐야 할 것은 을구 즉 소유권 이외의 권리가 어떻게 형성되어 있는지 살펴봐야 한다.

다시 말해 대출이 있는지 저당이 잡혔는지 확인해봐야 한다.  그러한 권리가 말소되었는지 확인하고

말소되지 않았다면 몇 순위까지 있는지 확인해야 합니다. 안전하고 시달리고 싶지 않다면

을구의 소유권 이외의 권리가 깨끗(기존권리 말소포함) 해야 하고 물건이 잘못되었을 때 1순위로 변제받을 수 있습니다. 

 

 

대항력 즉 우선변제권 갖춰야 한다.

우리가 우리의 전월세 임차보증금이 법적대항력(후순위 채권자보다 우선변제권)을 갖기 위해선 해당물건(부동산에)

1. 임대차(전월세) 계약서가 있어야 하며

2. 계약당일 해당주소지로 전입신고하고 거주해야 한다.

  신고 다음날부터 대항력(거주, 임차보증금) 발생

3. 확정일자를 받아야 한다.

주민센터에 전입신고를 하러 갈 때 임대차계약서도 가지고 간다. 전입신고 시 친절한 공무원께서 확정일자도 받으라고

친히 알려주신다. 임대차계약서에 확정일자를 받으므로 계약 직후 임대차계약서를 가지고  바로 전입신고를 하러 간다. 혹 공무원이 업무에 지쳐 깜빡했다면 확정일자도 받겠습니다라고 말씀하시면 친절히 처리해 드립니다.

 

세 가지가 완료된 다음 날부터 대항력이 생기기 때문에 지체 없이 처리하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

전세사기 피하는 방법 전세보증금 지키는 방법

 

 

적절한 임차보증금

적절한 임차보증금 즉 적당한 전세금은 해당 부동산이 혹시 모를 경매등의 이유로 매각되었을 시 변제권행사로 나의 재산을 지킬 수 있다.

1. 깡통전세를 피한다. 전세금은 실매매가격의 70% 이하 더 안전하게 하시려면 60% 이하로 하시면 된다.

2. 해당물건에 선순위 채권자(대출 저당 담보 등) 없는지 확인한다. (등기부등본을구 확인)  물건이 잘못돼었을 때 선순위   채권자부터 변제받는다.

3. 혹 선순위 채권자가 있더라도  선순위채권금의 총합 + 나의 임대차보증금이 실거래가의 70% 이하인 곳

4. 단독주택 또는 다세대 주택의  원룸 투룸의 경우 먼저 전입신고된 세대의 보증금 총합 + 나의 임대차보증금의 총합이 실매매가의 70% 이하인 곳

 

즉 실거래가의 70% 정도  이내로 나의 보증금이 있을 때 전문가들은 비교적 안전(100% 안전한 것은 아님)하다고 판단하고 있습니다. 

 

예료 1억 원 실거래가 부동산에 선순위 채권자(1천만 원, 2천만 원) 있는  부동산에  4천만 원의 임차보증금으로  전세를 들어갔는데 해당물건이  7천만 원에 경매가 낙찰되면  나보다 선순위권자 3천만 원 받아 가고 나머지 4천만 원을 내가 받아가지만

5천만 원에 경매에  낙찰이 되면 선순위권자 3천만 원에  남은 2천만 원만 변제받을 수 있다고 합니다. 

그렇기 때문에 전세사기 피하는 방법,  전세보증금 지키는 방법을 꼼꼼히 살펴보시고 계약하시길 바랍니다.  

 

 

 

 

 

 

속이는 공인중개사

실제로 친구한테 있었던 일입니다. 

제 친구가 다세대 원룸에서 살고 있을 때 친구하고 만나서 이야기 이야기하다가 전세 보증금이야기가 나와서 

친구 사는 곳에 대해서 물어봤는데 다세대 원룸 건물에  근저당(은행권 대출)이 잡혀있고 가장 마지막 세입자가 되었다고 하더군요. 그래서 그거 위험하지 않냐? 고 물어봤는데

 

"부동산 아저씨가 이미 다른 여러 사람들도 전세로 살고 있으니깐 괜찮다고 하던데??"라고 말하더군요

전혀 아니죠! 이미 여러 사람이 나보다 선순위권자 이기 때문에 은행에서 경매를 넘기게 될 경우  경매금의 가장 마지막금액이 나에게 돌아오기 때문에 거기서 가장  위험한 사람은  가장 낮은 우선변제권을 가진 제 친구였습니다. 

계약을 진행시키기 위해서 공인중개사가 친구를 안심시키기 위해 지어낸 말이었습니다.

다행히 기간이 끝나고 이사 갈 때까지 별 일은 없었지만 사실 대신 거짓을 알려준 공인중개사였습니다. 

이러한 공인중개사를 피하는것도 전세사기 피하는 방법중에 한가지 입니다.

 

전세사기 피하는 방법 전세보증금 지키는 방법

 

한 통속인 공인중개사 또는 악질적인 사기꾼

언제나 속이는 자는 치밀합니다. 

 

사례

집을 구하는 사람에게 적당한 금액의  등기부등본의 을구가 깨끗한 물건을 보여줍니다. 

가격도 실거래가에 60% 이하의 임차보증금이면 매력적이기 때문에 누군가는 전세계약을 하려고 할 것입니다. 

그리고 전세계약을 진행할 때 사인을 찍기 전이에 근저당을 설정해 버리는 또는 계약을 한 당일에 선순위 채권을 만들어

계약자를 후순위 계약자로 만들어 버릴 수도 있습니다. 

임차인의 대항력 우선변제권은 임대차계약 그리고 전입신고 한 다음날부터 생기기 때문에  그 틈을 노리니겁니다. 

이건 작정하고 속이기 때문에 너무 황당하고 억울한 일이  생기게 되는 것입니다. 

 

모르면 답이 없지만 알면 답은 있습니다

위와 같은 사례의 사기를 피할 수 있는 방법은  바로 계약 시 특약사항을 넣는 것입니다. 

 

 

 

 

위에  정보만 알고 확인해도 어느 정도의 위험성은 벗어날 수 있을 것입니다. 

어렵고 힘들게 모은 우리의 자산을  잘 지키는 하나의 지식이 되었으면 좋겠습니다. 

전세사기 피하는 방법 전세보증금 지키는 방법을 알아보고 전세계약시 꼭 신천하시기 바랍니다.